繼8月5日大漲后，今日地產(chǎn)股再次發(fā)起反攻，多家房企如保利發(fā)展、新城控股等盤中漲停，萬科盤中漲近10個點，港股房企如恒大、中海、融創(chuàng)等漲超10個點。
華爾街見聞獲悉，第一輪集中供地后地價沒跌反漲，目前深圳、天津、青島等城市第二批集中供地已中止或延期。房企普遍認為，土拍規(guī)則調(diào)整的可能性很大。
中信證券認為，在當前部分城市土地成交溢價率偏高、競爭過于激烈的背景下，對地方土地供給機制的調(diào)整是大勢所趨。
7月份，中央、住建部、央行等部門進一步強調(diào)了金融管控以及土拍政策環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)調(diào)控中需發(fā)揮的作用。
8月10日，天津規(guī)劃與自然資源局發(fā)布公告，延后7月21日公開掛牌的61宗土地的出讓時間。天津土拍規(guī)則調(diào)整的重點是大幅下調(diào)土地溢價率上限至15%，較調(diào)整前收縮32pct，地價觸頂后啟動搖號機制。
華泰證券分析，此次土拍規(guī)則調(diào)整的重點在于限制溢價率。此外，首次引入搖號機制也會降低房企最終拿地的確定性。
我們預(yù)期，通過搖號的方式，以及規(guī)定15-20%溢價率上限，第二批集中供地最終地價（至少名義上的地價）將明顯回落。我們認為，和房住不炒匹配的土地供應(yīng)機制正在建立，“價高者得”的競拍模式或?qū)⒊蔀檫^去式，這意味著行業(yè)利潤率拐點有望到來。
中信證券表示，穩(wěn)地價并不是一句空話，土地成交溢價率結(jié)構(gòu)性偏高是不符合政策要求的。
具體來說，此前部分集中供應(yīng)土地的城市成交溢價率缺乏約束，土地市場競爭缺乏必要的門檻。而限價和競地價，從制度上影響了商品房營建的品質(zhì)。企業(yè)越來越希望以盡可能快的時間，盡可能低的成本建造完畢，投放市場。這些并不符合穩(wěn)地價的政策精神，也有損企業(yè)自身盈利與可持續(xù)發(fā)展。
此外，購地資金門檻也在抬高。購地資金來源審查制度已經(jīng)越來越多城市開始采用，以前用馬甲拍地和前端加杠桿的方式將難以為繼，這將使得真正有資金和品質(zhì)優(yōu)勢的房企獲得更多主動權(quán)。
總的來看，以上調(diào)整將會提高行業(yè)利潤率，對優(yōu)質(zhì)龍頭房企來說是利好。
另外，從市場方面來看，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年最低水平。截止到2021年8月6日，地產(chǎn)板塊動態(tài)PE為6.9倍，估值僅高于銀行板塊。山西證券分析稱：
上周地產(chǎn)板塊上漲1.56%，走勢繼續(xù)弱于大盤。成交量和成交額均環(huán)比下降，再次回到年平均線以下。板塊資金凈流出，部分龍頭公司資金凈主動買入。板塊連續(xù)8周融資余額振蕩下行，且連續(xù)6周融資凈賣出。
3月份以來，全國大多數(shù)重點城市商品房成交面積已達到往年較高水平，盡管近期成交有所下滑，但總體比較活躍。大多數(shù)行業(yè)龍頭和二線龍頭市占率保持上升，未來兩年業(yè)績總體保持穩(wěn)定。
值得一提的是，今日港股中國恒大、恒大物業(yè)盤中大漲。恒大漲超10%，恒大物業(yè)直線拉升，一度漲逾15%。稍早有消息稱，恒大可能會把物業(yè)管理業(yè)務(wù)的股權(quán)出售給萬科牽頭的財團。
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