新華財經(jīng)上海7月19日電 2021年上半年，一線城市寫字樓市場普遍回暖，空置率下降、租金水平穩(wěn)中有升，金融等行業(yè)租賃需求旺盛。但一線城市內(nèi)，不同板塊和區(qū)域間分化趨勢顯現(xiàn)，品質(zhì)高、配套好寫字樓去化速度較快，品質(zhì)一般、定位模糊寫字樓則表現(xiàn)平平。此外，也有部分寫字樓開發(fā)管理企業(yè)，在保持“重資產(chǎn)”運營的同時，嘗試“輕資產(chǎn)”運營模式，提供生活、文娛、辦公等多元業(yè)態(tài)服務(wù)，應(yīng)對行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)。
多個一線城市空置率下降 市場回暖明顯
戴德梁行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米，環(huán)比增長10.2%，需求提升也使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%，環(huán)比下調(diào)1.9%，其中核心區(qū)14.6%，新興區(qū)25.1%。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負責(zé)人張越分析說，2021年上半年活躍的市場表現(xiàn)，離不開供應(yīng)端優(yōu)質(zhì)樓宇新增放量和需求端新興戰(zhàn)略資本驅(qū)動的雙向作用，加之頭部企業(yè)提質(zhì)增效，互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)持續(xù)融合共振發(fā)展，帶來了寫字樓市場動能的再配置和拓寬。同時浦東打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)相關(guān)意見，也進一步推動區(qū)域在改革上先行先試的權(quán)利，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務(wù)業(yè)等市場需求帶來利好。
市場回暖，空置率下跌，這是2021年上半年一線城市寫字樓市場的普遍表現(xiàn)。據(jù)高力國際統(tǒng)計，二季度北京全市甲級寫字樓空置率為18.2%，環(huán)比一季度下降0.3個百分點。2021年第二季度，剔除業(yè)主自用和預(yù)租面積后，北京甲級寫字樓凈吸納量為24.7萬平方米，刷新近十年來單季度凈吸納量的新高。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海分析說，過去十年，北京甲級寫字樓平均每年的凈吸納量約為50萬平方米，二季度的凈吸納水平已接近過去全年凈吸納量的一半。
大宗投資交易中，寫字樓也依然是投資者最青睞的標(biāo)的。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，投資者收購的物業(yè)類型中，寫字樓占比最大，為58.6%，其余為零售綜合體、酒店等物業(yè)。
在深圳，根據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測，2021年第二季度，深圳全市甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環(huán)、同比均下滑1.6個百分點，已恢復(fù)至新冠肺炎疫情暴發(fā)前的水平。
在租金方面，市場也有回暖表現(xiàn)。以上海為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度，上海中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比上漲0.3%。由于租賃需求保持活躍，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲1.0%。同時，浦東中央商務(wù)區(qū)因不同項目表現(xiàn)分化，整體租金與上季度基本持平。由于包括前灘和徐匯濱江在內(nèi)的部分板塊租賃持續(xù)活躍，使得非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲0.7%。
張越說，2021年下半年，上海預(yù)計將有87萬平方米新增寫字樓入市。隨著上海地鐵14號線年底開通，帶動寫字樓板塊間通達性升級，上海全年凈吸納量有望實現(xiàn)近年新高，租金將從熱點濱江及核心區(qū)位提升為伊始，逐步延展企穩(wěn)。
城市內(nèi)不同板塊分化 品質(zhì)化需求成主要導(dǎo)向
盡管市場回暖，但即使在一線城市，不同板塊的商業(yè)地產(chǎn)分化現(xiàn)象較為明顯。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜說，“一些定位明確，擁有高品質(zhì)項目的新興板塊，即使在新增供應(yīng)的壓力下，去化速度也十分可觀，空置率持續(xù)走低。一些缺乏明顯優(yōu)勢的板塊在激烈的競爭中，表現(xiàn)較弱。”
戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示，在上海，2021年第二季度，電子信息科技行業(yè)貢獻最大，成交面積比重為25%。電子閱讀、電子游戲、IT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電商平臺類行業(yè)成交頻繁。項目選擇上，新興區(qū)優(yōu)質(zhì)項目及具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的園區(qū)，是該類行業(yè)主要選址方向。
寫字樓租賃，是傳統(tǒng)意義上的“重資產(chǎn)”行業(yè)，今年上半年，也有企業(yè)開始進行“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型探索。7月15日，世茂股份發(fā)布“全場景生態(tài)辦公體系”，世茂股份寫字樓管理部總監(jiān)楊煜說，未來，世茂股份將發(fā)揮精細化運營和資產(chǎn)管理專業(yè)能力，在持續(xù)深耕品質(zhì)商辦“重資產(chǎn)”的同時，全面啟動輕資產(chǎn)模式，為個人、企業(yè)、業(yè)主、城市提供全場景全周期的生態(tài)資產(chǎn)管理平臺。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，寫字樓已歷經(jīng)從追求硬件打造到軟性服務(wù)輸出，再到聚焦綠色健康和辦公體驗的迭代升級。面對企業(yè)文化年輕化、社會壓力激增、數(shù)字化迭代、可持續(xù)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型等時代新趨勢，寫字樓行業(yè)也迎來新的機遇和挑戰(zhàn)。
針對一線城市，品質(zhì)寫字樓更受歡迎趨勢。楊煜說，未來辦公需求應(yīng)追求寫字樓產(chǎn)品的硬核標(biāo)準(zhǔn)，如地標(biāo)式品質(zhì)設(shè)計、高效辦公體驗、品質(zhì)設(shè)計規(guī)劃、精細化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及5G、人臉識別、AI云平臺等最領(lǐng)先的應(yīng)用技術(shù)，滿足管理者、企業(yè)和用戶不同需求的智慧化體驗。
相關(guān)探索取得不俗效果。據(jù)介紹，上海世茂大廈出租率長期穩(wěn)定在99%，成都世茂大廈、北京世茂大廈出租率長期保持在90%以上，超出區(qū)域市場滿租項目平均水平。
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