昨天有人問老司機，寧波最近房價漲得并不太猛啊，為什么被住建部約談了，旁邊杭州的房價比寧波高得多為啥沒被約談呢？
只有小孩子才會問為什么。
寧波房價漲得不太猛，是因為新樓盤施行的是“限價”和“統(tǒng)籌備案”的雙策略。在備案價上，刨去了裝修費用，刨去了車位費用，赤裸裸的白坯價顯得分外性感。
但這還不夠，為了控制總體漲幅，板塊內(nèi)一些價格比較高的樓盤，往往要等到低價樓盤出現(xiàn)才備案。高扯低填，綜合下來價格就控制住了。
與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比，實際的房價感受來得更直觀，去年這時候4萬元仿佛是一個不可逾越的天塹，今年許多樓盤4萬元幾乎成了打底價。
當然價格會加上裝修包，但鬼都知道昂貴的裝修包根本不值那么多錢。
但新房的漲價并不是最離譜的，如果去看看二手房，比如下應、城西、洪塘、老江東，去年一年的漲幅可謂瞠目結舌。
記得去年初，許多人在咨詢老司機二手房的問題時，我還會說有些板塊的二手房價格挺實在，比如海曙的機場路沿線、江東的新河路一帶、江北的謝家板塊等，如果要更便宜一些的，洪塘和城西大把二萬出頭的房子等著你。
但今年呢，三萬以下的二手房已經(jīng)挺難找了，除了“老破無”，即又老又破又沒電梯，更別說學區(qū)了。學區(qū)房更是雞犬升天，4萬買學區(qū)幾乎成了標準價。
去年底老司機曾說，由于疫情影響，許多人會留在寧波過年，今年的春節(jié)樓市不會冷。果不其然，以往二手房行情最差的一季度，今年卻賣得相當紅火。
剛剛過去的三月，寧波六區(qū)二手房交易量高達7643套，這是2018年以來的新高。2018年當時的數(shù)據(jù)還未包括奉化，加起來比今年的成交量要略高一些。
2018是瘋狂的一年，大家應該還有印象，小港是那一年絕對的明星，此外還有杭州灣。
看上去沒發(fā)生什么大事的寧波樓市，卻在去年12月加強調(diào)控后，創(chuàng)下了3年來的成交新高。
這個數(shù)據(jù)住建部一定比老司機先看到。寧波官方發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是在4月6日，老司機要對寧波住房交易中心點個贊?，F(xiàn)在基本上每個月第一周統(tǒng)計數(shù)據(jù)會出來，以往則不一定，有時候月初，有時候月中，有時候還會拖到下旬。
女人們都知道，如果不準時，得有多焦慮。
住建部看到寧波的數(shù)據(jù)肯定不能無動于衷啊，本來去年寧波二手房的漲幅就位居前列，從下半年開始拍地又一個比一個瘋狂，新樓盤倒掛與搖號愈演愈烈，再不剎車恐怕又要像2018年那樣失控了。
約談是必然的。
比我們看到的更嚴峻的是，寧波許多板塊出現(xiàn)了斷供。城西有新樓盤嗎？好像只有一個；鄞州中心區(qū)有新樓盤嗎？好像只有一個；東部新城有新樓盤嗎？好像只有兩個；下應有新樓盤嗎？很久一個都沒有了；莊市、駱駝呢？洪塘、前江呢？
真正樓盤多一點的板塊，一個在海曙段塘，一個在老江東，一個在江北孔浦和慈城。但如果考慮到開盤就賣掉一大半，樓盤之間互相錯開，其實在寧波市區(qū)買房，可選擇性是很小的。
許多板塊根本就沒得選擇。
與供應稀缺相對應的是，是供應結構的單一化，無論是段塘還是孔浦，或者是江東，剛需產(chǎn)品基本上絕跡了。寧波早就實施了限房價，但從來都沒有限地價，在房價的天花板之下，地價越拍越高。
高到了開發(fā)商必須動歪腦筋才能有錢賺的地步。
新寧波人、首次購房的剛需客戶，他們要去哪里買房？現(xiàn)在給出的選項是：慈城、小港、方橋，甚至更遙遠的奉化。
在這些2萬元出頭的板塊，剛需客們需要和廣大的投資客（特別是數(shù)量龐大的低端投資客）競爭。
他們還得考慮通勤成本和生活便利性，如果加個班打個車，一天的工資都給滴滴了。年輕人出門逛個街，來回導車得花一兩個小時。
許多人不得不選擇價格偏高的二手房。
新房可以限價，二手房卻不能，在新房供應不足的情況下，二手房市場就成了房東的“狩獵場”。所有房東都在津津樂道房價漲了多少，自己賺了多少，另一面卻是許多年輕人乃至他們的家庭未來若干年的捉襟見肘、節(jié)衣縮食。
去年2萬的房價，今年漲到了3萬，對于剛需來說，短短一年需要多付出100萬（還不一定搶得到）。對于這些剛進入社會不久、薪水低、要結婚生子、要培訓充電的年輕人來說，100萬可能是一筆需要10年甚至更久才能嘗清的債務。
但你沒有選擇。老司機接觸到了太多的投資客，他們并不是貪婪的掠食者，而是擔心自己的孩子被剝削。他們早早的為孩子“存”一套房在那里，用以抵御房價不可控的上漲帶來的資產(chǎn)貶值。
老司機認為這是無可厚非的，如果你有資金用于其他投資，大概率是難以抵消房價上漲帶來的貶值，所以還是老老實實買套房靠譜。
從機制上來說，中國的大城市，房價長期螺旋式上漲的基礎沒有動搖。
調(diào)控會來嗎？肯定會來！而且時間已經(jīng)不遠。調(diào)控的力度有多大？這可能是遲遲沒有出臺的主要原因，因為既要滿足住建部的要求，又要確保市場的穩(wěn)定，拿捏需要功夫，也需要時間。
但我們不要期望調(diào)控會帶來大幅下跌，賭房價跌是一場沒有勝算的賭博。老司機看過太多和樓市賭博的人，無論是空頭還是多頭，往往都輸?shù)煤軕K。
因為你手上根本就沒有籌碼，而對手擁有一切資源。
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