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“未來將會(huì)是一個(gè)大資管時(shí)代，只是早來和晚來的區(qū)別。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，資金來源會(huì)進(jìn)一步打通，所以商業(yè)地產(chǎn)未來仍然有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?1月13日，羅蘭貝格管理咨詢公司區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)中心首席研究員劉羽在以“不確定時(shí)代的變與不變”為主題的“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2020：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上如此表示。

羅蘭貝格管理咨詢公司區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)中心首席研究員 劉羽

劉羽認(rèn)為，都市圈的構(gòu)建要有前瞻性的考慮，要深入謀劃功能匹配和空間匹配，并在更高、更遠(yuǎn)的層面進(jìn)行相應(yīng)的資源配置?！皩?duì)高能級(jí)城市來說，老舊城區(qū)改造是它們要思考的問題，比如北京有很多老舊寫字樓要做改造，卻沒辦法做整合和提升，因?yàn)楹诵膮^(qū)的寫字樓都是散售的，很難對(duì)城市的存量資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)整合。而對(duì)于一些成長(zhǎng)型城市來說，則要更加注意重大城市功能的布局、重大賽事的布局。”

在劉羽看來，很多商業(yè)地產(chǎn)公司正在向低能級(jí)城市下沉?？焓?、拼多多等向低能級(jí)城市快速下沉的APP和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，正在快速搶奪小鎮(zhèn)青年的消費(fèi)時(shí)間，改變他們的消費(fèi)習(xí)慣，而“這是所有商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)軍下沉市場(chǎng)時(shí)遇到的近期挑戰(zhàn)”

以下為發(fā)言實(shí)錄：

劉羽：我講四個(gè)觀點(diǎn)：第一，都市圈的整個(gè)發(fā)展是中央和國(guó)家政府部門以及各個(gè)行業(yè)對(duì)城市發(fā)展到現(xiàn)階段的一種理解深化。過去20年，如果當(dāng)時(shí)去判斷哪些城市會(huì)崛起，每個(gè)人都會(huì)有不同的答案。但是到今天，哪些城市會(huì)成為新一線城市，哪些城市會(huì)成為崛起型的城市，相對(duì)而言會(huì)有一個(gè)趨同的答案。很多城市已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)良性的成長(zhǎng)區(qū)間，而對(duì)應(yīng)的另外一些城市，可能是穩(wěn)步增長(zhǎng)或者進(jìn)入到衰退區(qū)間。所以我認(rèn)為，整個(gè)都市圈概念的提出和重視，是對(duì)中國(guó)過去城市發(fā)展格局演進(jìn)的一個(gè)深化。

第二，都市圈相對(duì)城市群而言，是空間尺度更小的一種城鎮(zhèn)組合形態(tài)。習(xí)近平總書記講，這種概念不能總當(dāng)做一個(gè)筐，什么東西都往里面裝，都市圈也是這樣的。我個(gè)人認(rèn)為，都市圈內(nèi)大城市和小城市之間的連接，應(yīng)該是兩地人之間活動(dòng)的一種互動(dòng)和強(qiáng)連接，門到門的連接不超過兩個(gè)小時(shí)，是都市圈大致可以劃分的范圍。高鐵和交通基礎(chǔ)設(shè)施的延伸，拉大了整個(gè)都市圈輻射的范圍。

第三，區(qū)域可能會(huì)存在分化。過去是東邊比較富裕，西邊相對(duì)落后，所以是東西差異的問題，隨著國(guó)家的快速發(fā)展和各個(gè)城市的發(fā)展，未來區(qū)域的發(fā)展可能是南北之間的分化，南方核心都市圈內(nèi)的一些城市，成長(zhǎng)性會(huì)更高一些。

第四，都市圈里核心城市的分層、分類。我把都市圈里的核心城市分成三類：一類是一線城市。一線城市大部分進(jìn)入到了天花板的形態(tài)，對(duì)應(yīng)其政策、城市承載力以及人口和產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中的效率來說，未來會(huì)存在一個(gè)天花板。北京、上海在人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方面都存在一些天花板，對(duì)應(yīng)它和周邊城市的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，就是自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整和向周邊的外溢。第二類是成長(zhǎng)型的城市?，F(xiàn)在常住人口在1000萬以上的大城市，已經(jīng)進(jìn)入到了良性發(fā)展的軌道當(dāng)中，這些城市未來的目標(biāo)可能是2000到2500萬。它們是在全國(guó)更大范圍內(nèi)進(jìn)行要素的集聚，同時(shí)對(duì)周邊進(jìn)行相應(yīng)的輻射和外溢。第三類是相對(duì)中、低能級(jí)的區(qū)域型核心城市，這些城市更多是以虹吸型為主，它對(duì)周邊的帶動(dòng)是相對(duì)有限的。

我相信，都市圈的發(fā)展本身是一種資源配置的策略和邏輯。我們認(rèn)為，未來要從政策頂層的資源配置和微觀層面的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)兩方面來思考都市圈如何發(fā)展，以及有哪些挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

馬克：劉羽，你跟不同的政府做了好多項(xiàng)目，之前也在發(fā)改委做規(guī)劃。都市圈要從兩邊一塊使力：一個(gè)是政策層面，一個(gè)是市場(chǎng)主體的層面。從你的觀察來看，當(dāng)政策端在做規(guī)劃、制定藍(lán)圖的時(shí)候，最容易犯的錯(cuò)誤是什么？

劉羽：關(guān)于都市圈的發(fā)展，我們政府各個(gè)部門的認(rèn)識(shí)都在不斷深化，也請(qǐng)外腦、專家、智庫在做更多的研究。中央和國(guó)家政府部門以及各地方政府，對(duì)城市化的研究和深刻程度還是很好的。

我談一點(diǎn)自己不成熟的想法。第一，就目前我們國(guó)家的導(dǎo)向，發(fā)改委出臺(tái)了指導(dǎo)意見，這是很好的導(dǎo)向。發(fā)改委并沒有出臺(tái)一個(gè)非常明確、機(jī)械化的規(guī)劃，而是一個(gè)指導(dǎo)意見，指的是都市圈未來需要大家相互探索，需要自下而上，然后再做經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，再做推廣。第二，都市圈的發(fā)展核心問題是資源配置的問題，我們現(xiàn)在核心的資源配置有哪些呢？核心交通設(shè)施的規(guī)劃、審批、資金的來源，比如高鐵、軌道交通。用什么樣的速度、節(jié)奏和在哪些空間上布局，這是一個(gè)重要的資源分配。另外是供地制度，像深圳，自身空間狹窄，它的供地相對(duì)有限。在不同類型的城市如何進(jìn)行供地制度的調(diào)配，這也是一個(gè)重大的資源分配。第三，國(guó)家會(huì)打造國(guó)家級(jí)的關(guān)鍵功能性平臺(tái)，像自貿(mào)區(qū)等等，在一些功能性平臺(tái)的分布和打造時(shí)，也要有不同的策略。

我個(gè)人認(rèn)為，這些不同類型的資源配置，要在更高層面進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)籌，如果我們認(rèn)為都市圈是一個(gè)發(fā)展的大趨勢(shì)，那么以上的核心資源如何能在更頂層進(jìn)行配置，是需要思考的。在做綜合考慮的時(shí)候，對(duì)都市圈的理解，可能缺乏整體的統(tǒng)籌和規(guī)劃。

對(duì)于地方政府，在一屆任期內(nèi)可能要想得更遠(yuǎn)一些，如高能級(jí)城市普遍遇到的問題是：城市的存量資產(chǎn)盤活有難度，流動(dòng)性很低。這并不是當(dāng)期政府導(dǎo)致的，而是過去我們對(duì)存量產(chǎn)權(quán)制度并沒有考慮很清楚，比如老舊城區(qū)的改造，推進(jìn)的速度是相對(duì)比較慢的，這是高能級(jí)城市要思考的。再比如，北京有很多老舊的寫字樓要做改造，最后發(fā)現(xiàn)沒有辦法做整合和提升，原因在于核心區(qū)的寫字樓是散售的，各個(gè)樓層都已經(jīng)賣掉了。在這樣的狀態(tài)下，沒辦法對(duì)城市的存量資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的整合。對(duì)于一些成長(zhǎng)型的城市，還會(huì)有更多重大城市功能的布局、重大賽事的布局。在這種情況下，怎樣思考空間上的把握呢？我去過很多城市，會(huì)覺得它的機(jī)場(chǎng)離得太遠(yuǎn)，可能50年也沒辦法發(fā)展到機(jī)場(chǎng)所在的片區(qū)，有些工業(yè)區(qū)又離主城區(qū)太近，可能每過15年就要重新搬一次。如果城市發(fā)展到2000萬人，那么25年以后，仍然要面臨第二次的搬遷。所以，城市規(guī)劃要有前瞻性的考慮，在功能匹配和空間匹配上進(jìn)行更深入的思考。

劉羽：關(guān)于線上和線下競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，過去很多年里，線上對(duì)線下的沖擊是很大的，但在核心城市，基本上已經(jīng)到了相對(duì)穩(wěn)定的點(diǎn)?，F(xiàn)在很大的問題在于，很多商業(yè)地產(chǎn)公司在向低能級(jí)城市下沉?？焓?、趣多多等向低能級(jí)城市快速下沉的APP和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，正在快速搶奪小鎮(zhèn)青年的消費(fèi)時(shí)間，改變他們的消費(fèi)習(xí)慣，這是所有商業(yè)地產(chǎn)在做下沉的時(shí)遇到的一個(gè)近期挑戰(zhàn)。

羅蘭貝格認(rèn)為，未來將會(huì)是一個(gè)大資管時(shí)代，只是早來和晚來的區(qū)別。一個(gè)商業(yè)中心從拿地到開業(yè)可能需要三到四年的時(shí)間，正常運(yùn)營(yíng)還需要三年的時(shí)間，而資產(chǎn)的退出大概是在八年到十年的狀態(tài)。過去五年我們有大量新增的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目和資產(chǎn)，還沒有達(dá)到可以進(jìn)行資產(chǎn)退出的穩(wěn)定階段，而我們背后的金融環(huán)境和政策支撐，也在逐步往這個(gè)方向發(fā)展。所以我們認(rèn)為，大資管時(shí)代最后一定會(huì)到來，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，我們的資金來源，乃至海外不同類型的長(zhǎng)期資金渠道可以進(jìn)一步打通，所以商業(yè)地產(chǎn)未來仍然有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

我們不要把商業(yè)地產(chǎn)完全和狹義的購(gòu)物中心等同起來，因?yàn)槊考移髽I(yè)都在做相應(yīng)產(chǎn)品的迭代，很多企業(yè)把文創(chuàng)、社交場(chǎng)景疊加進(jìn)去，有些企業(yè)會(huì)把室外體育的公園疊加進(jìn)去。未來，單純購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力可能會(huì)持續(xù)下降，我們還幫一些領(lǐng)先城市做了電競(jìng)館的規(guī)劃，新時(shí)代快速成長(zhǎng)的業(yè)態(tài)會(huì)和年輕人的社交場(chǎng)景需求有機(jī)結(jié)合在一起，對(duì)我們傳統(tǒng)意義上的購(gòu)物中心進(jìn)行不斷地迭代、改造和提升。過去20年北京的百貨商場(chǎng)，到今年已經(jīng)調(diào)改成了酒店式公寓。未來20年，我們常去的那個(gè)舊的購(gòu)物中心還會(huì)排第一嗎？可能要畫一個(gè)問號(hào)。

劉羽：補(bǔ)充一句，居民利用商業(yè)地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)快速增長(zhǎng)的渠道，是沒有的。但它可能是另外一個(gè)資產(chǎn)保值增值、資產(chǎn)配置的新渠道。為什么這么說？過去有很多散售的商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)效率并不好，沒有給城市帶來增值效應(yīng)，所以我們看到，越來越多的城市政府傾向于讓開發(fā)運(yùn)營(yíng)商或者運(yùn)營(yíng)商自持，這在寫字樓里也是非常明確的。

誰在持有資產(chǎn)？過去開發(fā)商都是用自有資金持有，但現(xiàn)在看來，越來越多的長(zhǎng)期資金選擇商業(yè)地產(chǎn)做投資，包括背后相應(yīng)的險(xiǎn)資，甚至養(yǎng)老基金、海外另類不動(dòng)產(chǎn)基金，他們會(huì)有更多持有的機(jī)會(huì)。而這些持有的資產(chǎn)，很多是上市公司，或者通過一些理財(cái)渠道發(fā)行新的金融產(chǎn)品，對(duì)老百姓的保值增值可能是一個(gè)間接的投資渠道。因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)地產(chǎn)可能長(zhǎng)期處在結(jié)構(gòu)性過剩的狀態(tài)，所以它的商業(yè)投資回報(bào)率不能超過整體經(jīng)濟(jì)水平，或者達(dá)到其他類資產(chǎn)配置的更高水平狀態(tài)。所以，通過投資商業(yè)地產(chǎn)而讓老百姓實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)的快速增長(zhǎng)，這個(gè)命題未必能成立。

馬克：最后一個(gè)問題，都知道咱們的都市圈現(xiàn)在有三個(gè)“極”，第四極有可能會(huì)是哪里？

劉羽：我認(rèn)為沒有一個(gè)明確的第四極，但中國(guó)未來可能會(huì)有10個(gè)左右強(qiáng)勢(shì)成長(zhǎng)型的都市圈齊頭并進(jìn)，而它們處在賽馬機(jī)制當(dāng)中。要評(píng)判誰勝出，可能要等到5年至8年以后。整體來講，南方區(qū)域和北方區(qū)域相比，可能成長(zhǎng)得要更快，也要更健康。

來源：《財(cái)經(jīng)》雜志